Question 1

Czym różni się rentowność brutto od zwrotu z kapitału własnego?

Accepted Answer

Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę mieszkania — ignoruje kredyt, podatek, czynsz administracyjny i pustostany. To liczba, którą pokazują ogłoszenia. Zwrot z kapitału własnego (ROE) dzieli realny roczny przepływ przez kwotę, którą faktycznie wyłożyłeś. Przy zakupie na kredyt te dwie liczby potrafią różnić się kilkukrotnie — w obie strony.

Question 2

Dlaczego kalkulator odejmuje pustostany?

Accepted Answer

Bo mieszkanie prawie nigdy nie jest wynajęte przez 12 miesięcy w roku bez przerwy. Zmiana najemcy to zwykle 2–6 tygodni bez przychodu, a czynsz administracyjny płacisz przez cały ten czas. Kalkulacja zakładająca 12 miesięcy najmu jest teoretyczna i systematycznie zawyża wynik.

Question 3

Jaki podatek od najmu przyjmuje kalkulator?

Accepted Answer

Ryczałt 8,5% od przychodu — stawka dla najmu prywatnego do 100 tys. zł przychodu rocznie. Powyżej tego progu stawka rośnie do 12,5%. Kalkulator nie uwzględnia najmu w ramach działalności gospodarczej, gdzie zasady rozliczenia są inne.

Question 4

Czy ujemny przepływ oznacza złą inwestycję?

Accepted Answer

Niekoniecznie. Przy wysokim udziale kredytu najem często nie pokrywa raty i inwestor dopłaca co miesiąc, licząc na wzrost wartości lokalu i spłatę kapitału przez najemcę. To świadoma strategia, a nie błąd — pod warunkiem, że wiesz, że tak jest, i masz z czego dopłacać.

Question 5

Czego kalkulator nie uwzględnia?

Accepted Answer

Kosztu wykończenia i umeblowania, remontów w trakcie najmu, ubezpieczenia, kosztów zarządzania przez firmę oraz wzrostu wartości nieruchomości. Pierwsze cztery zaniżą wynik, ostatni go podniesie. Dla konkretnego lokalu policzymy to dokładniej w biurze sprzedaży.

Kalkulator rentowności najmu

1. Metraż lokalu

2. Cena za metr

3. Finansowanie

4. Oprocentowanie kredytu

5. Okres kredytowania

6. Stawka najmu

7. Przerwy w najmie w roku

Jak czytać te liczby